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2018年房地产差别化调控货币政策更紧

发布时间:2021-01-07 16:39:48 阅读: 来源:汗布厂家

樱桃大房子

今天,为期三天的中央经济工作会议闭幕,主要是总结2017年工作,分析当前经济形势,制定2018年的经济发展计划。我重点谈下房地产和金融在2018年的思路。

1、房地产

关于房地产的表述,只有这么一段:

会议指出,【加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度】,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

樱桃大房子认为主要透露了几点:

1、多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度提法之前都说过了,1998年第一次房改,住房供给从保障房完全变为商品房,2017启动第二次房改,从商品房,变为商品房+共有产权房+租赁房,三种住房形态,保证高、中、低三个不同收入人群的住房需求。

2、2018年的重点是,发展租赁房!这是历次中央经济工作会议中,第一次出现这么多次租赁的字眼,预计各个城市都会在住房租赁上出台相关细则,比如保证租房的人不被驱赶,不被房东随便涨房租,预计后续会有各类支持性政策出现,会特别支持房企尤其是国企、银行参与到长租公寓市场上来,比如在税收上会对参与建设租赁房的房企给与补贴,比如银行贷给租房者的信贷额度,会给足,买房贷款难,租房贷款会很容易。

3、目前已经出台房地产调控政策的城市,以一二线城市为主,以及三大经济圈周边城市群,在2018年的政策不会变,不会允许限购、限贷、限售、限价退出。已经调控且房地产市场差不多稳定下来的城市,政策也不会更紧了,保持现有政策,稳定。

分清中央和地方事权,这是第一次对房地产调控提出,以前通常是在财税矛盾时才有这个说法,中央财政拿的多,地方财政不足,但地方需要承担很多事项开支,所以说中央地方的事权财权不匹配。在房地产调控上,如何分清中央和地方事权呢?比如中央监测房价涨跌幅,而地方具体来执行限价政策。

4、实行差别化调控,是因城施策调控政策的延续,换个说法,已经暴涨了的城市要坚持调控,而很多城市房价还没有涨多少,或者说行情还没有启动,库存比较多的三四线城市,政策还会继续支持,也就意味着这些地方房价还会涨,这跟我之前的判断一致。主要是以中西部地级市,县级市为主,还没买房的刚需和改善型需求建议赶快买,不要等到大涨了一两年后再去接盘。

2018年,供给侧结构性改革的方向依然没有改变,会议提出,要继续抓好“三去一降一补”,其中的一去,是去库存,就是指去房地产库存。

为了去库存,2015-2017搞了一轮棚改计划,新一轮棚改计划是2018-2020年,明年是第一年,国开行的棚改货币资金肯定充足,而货币化安置比例普遍在50%以上,无疑会推高棚改项目多的城市的房价。

再来对比一下2016年的中央经济工作会议,关于房地产的表述。

去库存上,要坚持分类调控,因城施策,重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。5项措施促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

相比之下,去年因为一二线城市房价的暴涨,中央对房地产调控的压力较大,因此在12月份的中央经济工作会议上,谈及房地产的内容也明显比今年多。

而回顾2017年,房子是住的不是炒的口号是喊的响亮,成为各个地方调控政策的指导方针,但金融、土地、财税、投资、立法等手段,这些组合拳,需要时间建立,今年也并没有什么实质性内容落地。

宏观上管住货币,倒是有点动作,比如M2在6月份之后连续六个月增幅都在个位数,微观信贷政策上,合理的自住购房实际上也没有得到支持,下半年很多银行贷款额度没了,首套房贷利率也照样上浮10%,限制信贷流向投资投机性购房,主要的动作就是打击消费贷,抵押贷,这一点确实做的不错。

人地挂钩,根据人口流动分配土地的政策,并没有落实,比如一线城市,人口持续流入,但建设用地指标并没有相应增加,这个需要国土资源部全国统筹分配。房价上涨压力大的城市要加大土地供给,地方政府也在落实,但并不是特别积极,像上海推出来的很多地都是建共有产权房,相应的也就减少了商品房用地的供给。

从政策导向来看,2017年的调控政策比较多,而2018年的楼市,政策会比较平淡,没有大风大浪,踏踏实实从供给量上干点实事。

2、金融

金融跟房地产是孪生兄弟,想了解房地产方向,就必须重点关注金融政策。

会议指出,2018年,积极的财政政策取向不变,调整优化财政支出结构,确保对重点领域和项目的支持力度,压缩一般性支出,切实加强地方政府债务管理。

稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,促进多层次资本市场健康发展,更好为实体经济服务,守住不发生系统性金融风险的底线。

中国的财政政策好理解,这几年一直都是“积极”没变过,就是要扩大政府支出,扩大市场总需求,财政政策一般比货币政策更容易指哪打哪,比如精准扶贫上,财政可以补贴低收入人群,直接提高他们收入,进而提高他们的消费需求。比如污染防治,政府可以直接给达标的环保企业发放补贴,类似这样的举措。

而货币政策就是一门文学课了,每一个字眼的表述,都是不同含义。先对比一下过去两年会议的表述。

2015年中央经济工作会提出,稳健的货币政策要灵活适度,为结构性改革营造适宜的货币金融环境,降低融资成本,保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长。

稳健没有提到中性两个字,而且流动性要合理充裕,说明2016年的货币政策实际上是宽松的,结果也确实是很宽松。

2016年中央经济工作会议的表述是,货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。

稳健后面第一次出现“中性”,结果是,2017年的货币政策不松不紧,上半年比较松,下半年比较紧。

对比2017年会议表述可以看出,稳健的货币政策要保持中性,其实强调的是“中性”两个字,所以我预计,明年的货币政策肯定会比今年紧张!管住货币供给总闸门,指的就是M2不能再像过去那样两位数增长了,明年个位数增长还是新常态。人民币贷款和社融规模跟今年比,估计也会下降。

传导到房地产市场的感受就是,明年的融资更难了,房企开发贷难做,个人住房贷款额度也会不足,利率也会继续上调。

2018年另一个涉及到金融的工作部署是:

【坚决打击违法违规金融活动】,会议指出,今后3年,打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险,要服务于供给侧结构性改革这条主线,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。

为什么是未来三年?因为我们全面实现小康的目标是2020年,所以这几年不能出乱子,金融诈骗的团伙多了,把老百姓的钱骗光了,还怎么实现小康?

这里提到了三个良性循环,也就是说金融机构的资金,以后不能再在内部空转了,不能再违规进入房地产了,必须优先支持实体经济发展。金融和房地产要形成良性循环,可能是指放出去的贷款要安全,不能给没有还款能力的人贷款。

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